运营商财经 实习生李旭雅/文
最新消息称，万达集团旗下商业地产管理业务――万达轻资产商管公司（以下简称“万达商管”）正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资。万达商管计划最快年底前在港上市，该轮融资将使其IPO估值或达300亿美元。这个消息并不出人意料，因为此前万达集团一直小动作不断。
不甘心被低估退市
其实，这次准备上市已经是万达商管的第二次上市了。万达商管的前身为大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)，早在2014年12月就已登陆港交所，以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。
不过，上市不到两年就结束了IPO之旅。2016年3月，万达商业宣布，管理层鉴于内地和港股市场的估值落差，股价长期在净资产上下徘徊，计划从港交所退市，同时推动其在国内A股上市。2016年9月20日万达商业完成私有化退市。
但由于A股严格的审核机制和对地产的负面意见，万达商业一直没能在A股上市。今年3月24日，一纸公告，万达商业宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。不过这几年时间里，万达并不是坐以待毙，而是走上了商管转型之路。
“轻装简行”
鉴于房地产的大环境，万达集团自 2015 年就启动商管战略转型，那么到底什么是商管转型呢？
王健林提出万达的两种商管模式：第一种是投资类，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营；第二种是合作类，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营。净租金中七成归投资者，三成归万达商管。
把资产做轻，把利润做实，王健林认为这就是万达的护城河计划。随着万达不断壮大的规模，这份含金量极高的收租生意火爆。到 2020 年万达商管更是宣布，从 2021 年开始不再发展 " 重资产 "，全面实施 " 商管 " 战略。
有数据显示，截至2020年底，万达累计开业了368个万达广场，在建的142个万达广场中，商管占比超过80%；2021年，计划签约70座商管万达广场。
“万事俱备 只欠东风”？
早在去年，物业服务类商管管理概念就已经成为风口。成立不满一年的贝壳找房登陆纽交所后，恒大、融创、碧桂园、万科等头部房企也纷纷将旗下物业板块分拆上市。
万达集团为了不走在上市的队伍后面，一直在默默地努力。包括撤回 A 股上市申请、引进珠海国资委的战投入股、连续剥离旗下商管公司股权等、更换大连万达商管高层等动作还是容易引起人们的注意。
今年3月，万达商管与珠海市签署战略协议，将重组后的万达商管商管公司落户珠海横琴，且获珠海国资委30亿战投入股。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达商管，是万达商管重组后的公司，万达商管持有该公司全部股权。
除此之外，截至4月底，万达商管已转让佛山顺德、武汉四新等7地万达广场商管公司100%股权给大连万达商管。外界认为，王健林此举意在为万达商管“减负”使其更符合商管的定义。
最近一次动作是在8月2日，万达商管发出公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，取而代之，齐界新获任为大连万达商管总裁。值得一提的是，肖广瑞于去年4月才调任万达商管任总裁一职。如此人事调整，业内人士分析称，是为上市扫清制度障碍。
因为《首次公开发行股票并上市管理办法》规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。
而齐界为董事长，肖广瑞为董事兼总经理。因此，肖广瑞必然不能继续担任万达商管总裁。
目前港股对房企的偏好有了明显改变，对物业服务企业的估值明显高于传统房企，万达在这个时候轻装上阵应该说是个好时机，就是不知道王健林的小目标能不能如愿达成了。
（责任编辑：李旭雅）
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