运营商财经网 实习生李沅臻/文
时隔五年，瑞安房地产拆分子公司“中国新天地”单独上市的计划又被提上了日程。
近日，瑞安房地产发布公告，表示正在考虑分拆商业投资地产及物业管理及资产管理业务，并于香 港联交所主板上市。公告一经发出引发业内轰动。不过，五年前瑞安房产为何突然戛然而止，而现在为什么又要重新启动？
拆分上市或可缓解业绩和债务的双重压力
2012年，瑞安房地产第一次提出拆分中国新天地，但是上市计划在2016年就戛然而止。
瑞安房地产方面曾在2015年表示：“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最 佳方式，短期内不会进行中国新天地的上市计划。”
除了这方面的原因，上市计划暂停可能与该公司的财务问题得到解决有关。
2012年，瑞安房地产营业收入下跌43.18%，资产负债率也由2011年的57.04%进一步增至58.41%。在此背景下，创始人罗康瑞主导了新天地分拆上市的战略布局。
当时瑞安房地产也表示，中国新天地可透过全球发售筹集资金，而所得的部分资金，将用于结清中国新天地与瑞安房地产之间的若干公司间债项结余。
而在2014年和2015年，瑞安房地产开始出售资产，包括位于虹桥天地的酒店，以及上海太平桥企业天地物业，合计回款金额为132.65亿元。
或许是这笔资金解了瑞安房地产的燃眉之急，2016年3月瑞安房地产宣布该上市计划暂停，推行了4年的上市计划被迫中止。
处境相似 再度开启上市？
根据瑞安房地产的业绩公告，目前，瑞安房地产再度陷入了财务和资金危机。
2020年，瑞安房地产的营业收入由2019年的103.92亿元降至45.97亿元，归母净利润亏损了7.4亿元。2016年，公司的营业收入增速还是171.94%，但是2020年降到了-55.76%。
截至2020年年底，瑞安房地产一年内的到期借贷为132.6亿元，但是其实际可支配的灵活资金只有99.77亿元。2020年，瑞安房地产的流动负债率达到了57.52%。
按照瑞安房地产的计划，中国新天地被拆分出来后，预计明年完成IPO，届时公司将募集到5亿美元的资金。再加上不久之前，瑞安房地产的子公司分别出让了2块地，获得29.6亿元的现金补偿。
这些都有助于瑞安房地产解决资金问题。
重启中国新天地，推进轻资产战略转型
前面提到，瑞安房地产的子公司出让了2块地，退地成功后，瑞安房地产在大湾区的土地储备将归为零。近年来，瑞安房地产似乎是有意减少土地储备面积。
自2015年以来，相较于加杠杆拿地的激进扩张策略，瑞安房地产开始偏向轻资产战略，这样的做法有好有坏，好处是：资金周转速度加快、负债率降低、现金流呈现稳定的态势。而坏处也很明显：销售金额一路下降。
另一方面，数据显示，瑞安旗下的两家上市公司：瑞安房地产和瑞安建业，这些年的股价几乎是一直下跌。瑞安建业的主要业务是房屋建造、楼宇翻新装修等重资产项目。
在此情况下，瑞安房地产将希望的目光投到了商业地产领域：如果管理的好，地产持有公司将获得不菲的租金收入，以及整体出售时极大的收益加成。所以，5年前中国新天地的拆分上市计划又启动了。
1994年，上海太平桥旧改打造成上海新天地项目，使得瑞安房地产一炮而红。从那之后，新天地模式在全国多个城市复制。
作为瑞安在商业地产方面的主力军，中国新天地被寄予了厚望。
多家房企加入转型，瑞安房地产能否抓住先机
近年来，伴随着国家政策的调整，以及传统房地产行业出现的发展困局，许多传统房企都开始转型，探索新的发展方向。
例如：万达、新城控股等向商管模式倾斜资源，并取得了不错的成果；华润置地发布拟将商管板块分拆上市的公告；万科、旭辉等设立独立商业板块运营部门；旭辉还请来了商业地产的老将韩石，他曾经成功打造了大悦城的“神话”……
目前，资本市场上还没有纯轻资产运营的商管企业，如果中国新天地明年成功完成IPO，说不定瑞安就能抓住先机，在未来的房地产行业实现逆风翻盘，扭转现存困境。
根据公开的说法，瑞安房地产将把业务回撤至大本营上海，以及长江沿岸城市。近几年，将总部迁往上海，并把长三角作为重要深耕领域的企业不少，比如三巽集团、祥生。
而且，与重资产高杠杆相比，轻资产运营的商管企业，未来拥有更为巨大的商业潜力。这样看来，中国新天地拆分上市之后，无论是在商业地产领域，还是在市场定位方面，都有众多竞争对手。
依靠拆分上市，最直接的是，瑞安可以拿到更多资金进而解决财务问题，而未来在商业地产方面，它是否可以占得先机，还有待时间证明。而且，拆分上市是否能顺利推进还是个问题。
（责任编辑：康玲华）
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