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运营商财经网 廖有利/文
近日，万科发布2018年业绩发布会在深圳举行，董事会主席郁亮对万科去年的表现做了相关解读，并称“活下去是对我们自己说的”。那么，万科去年的表现到底如何，为何郁亮把存活之类的字经常挂在嘴边呢？
2018年的表现如何？
财报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%，净利率为11.3%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。
销售规模方面，2018年万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%，实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，商办占比11.5%，其它配套占比3.6%。
2018年，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%；房地产业务的结算均价为12988元/平方米。
截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。
以上可以看出，万科的营收、净利润、销售面积等均超去年，走在行业前沿。然而，公告中也有一些需要解答的疑惑。
如何回应外界相关质疑？
公告显示，2018年万科土地储备4681.4万平方米，较2017年分别增66万平方米；新增权益土储2490.2万平方米，同比下降10%；权益地价1351.4亿元，同比下降38%。
万科在业绩会现场就披露，2016-2018年间，拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%、42.3%，其中去年是过去三年中的低位。
对此，万科首席运营官张旭回应，万科有“双阀门”机制，是根据销售回款比例限制投资，以及根据现金流限制投资，原则是保持土地储备满足未来两到三年的开发销售。
负债方面，2018年末万科负债总额为1.292959万亿元，同比上涨32.11%，负债率为84.59%。其中，有息负债合计人民币2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%。负债率那么高，是不是就说明万科发展不健康呢？
对此，接近万科人士表示，国内房地产行业普遍实行预售制，在衡量房企真实负债时，需要剔除预售房款的影响；而截至2018年底，万科在剔除预售房款后的净负债率为30.9%，是处于行业低位的。
此外，公告还表示，万科的人力资源和能力储备面临摊薄、无法满足业务发展需要。对此，万科实施了“大江大海计划”。郁亮在业绩发布会上解释说，该计划不是“海盗行动”，万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找，然后吸纳社会上的优秀人才，万科更多主张从乙方挖人，因为他们更知道怎么把控质量，怎么更好地服务客户。
当然，尽管万科2018年交出一份不错的成绩单，但2019年万科还有很多不确定因素需要去解决，从黄金时代到白银时代的正常过渡，是万科急需解决的问题。
对此，郁亮也表示，今年万科在做好“基本盘”的同时，彻底告别黄金时代舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；走出熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。
（责任编辑：廖有利）
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